Pretende fechar a varanda do seu apartamento? Fique atento a essas regras!

27/02/2020 direito condominial, direito imobiliário, síndicos 0 comentário

Muitos condôminos decidem fechar as varandas de seus apartamentos por diversos motivos, tais como: aumentar a área da sala, criar um espaço para churrasqueira, para jardim vertical, para escritório, ou ainda para proteger a sacada de ventos e chuvas ou reduzir o barulho da rua.

É comum, portanto, o envidraçamento das varandas, impedindo a ação do vento, podendo ter acabamento incolor ou revestimento de película, que evita a incidência dos raios solares no local.

Esse tipo de reforma afeta a fachada do prédio e, por isso, é necessário seguir uma série de regras estipuladas pelo condomínio e pela legislação pertinente.

Diante disso, é imprescindível que o condômino verifique com o síndico a possibilidade e as exigências para a realização dessa obra. É importante lembrar, também, que tal alteração afeta a área construída do apartamento e, assim, pode ser necessário buscar por uma licença na prefeitura.

Segundo o Código Civil e a Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a alteração não pode prejudicar a valorização dos imóveis. Logo, o fechamento da varanda não pode destoar das demais unidades, tampouco influenciar na valoração dos mesmos.

Dessa forma, o síndico deverá avaliar a pretensa obra e definir, de acordo com a padronização adotada no condomínio, os materiais que poderão ser utilizados, as cores e demais questões que envolvem a reforma.

Limites estruturais

O fechamento de varandas pode ser realizado com cortina de vidro retrátil, permitindo uma abertura quase completa do espaço, ou com caixilhos de alumínio e vidros fixos ou deslizantes, permitindo apenas uma abertura parcial da varanda.

Deve ser utilizado vidro laminado ou temperado, o que evita o estilhaçamento no caso de quebra por conta de impacto, podendo ser aplicada uma película antiestilhaços para garantir ainda mais segurança.

O material utilizado deve atender à norma NBR 16.259:2014, promulgada pela ABNT para sistemas de envidraçamento de sacadas, garantindo a resistência a ventos de até 350 km/h.

Além disso, deve ser levando em consideração o fato de que a aplicação do material de vedação na varanda acarreta um sobrepeso em relação à estrutura já existente. Por esta razão, é necessário se valer de um profissional especializado, para que seja calculada a estimativa de resistência da varanda às cargas extras.

Responsabilidade individual

O fechamento das varandas é de exclusiva responsabilidade do condômino, o qual deverá providenciar tudo o que for necessário para cumprir com todas as exigências legais e constantes do regulamento interno do condomínio, arcando com as consequências advindas do descumprimento a essas regras.

Assim, o ideal é realizar a obra através de uma empresa especializada que forneça a mão de obra específica, garantindo o cumprimento das normas e exigências legais e condominiais.

Cumprimento dos padrões

O síndico é quem deverá verificar o atendimento dos padrões estabelecidos pelo regulamento interno e o cumprimento das exigências legais na execução da obra. Diante disso, da mesma forma que ocorre em se tratando de reformas em apartamentos, o condômino deverá, antes de mais nada, consultar o síndico para verificar as condições e as exigências a serem atendidas para realizar o fechamento da varanda.

O fechamento de varanda deve seguir as norma e regras estabelecidas pelo condomínio, devendo ser aprovada em assembleia pelos moradores. Essas regras podem interferir no material, cor e outras características do vidro que o morador pretende colocar.

O projeto de fechamento de varanda também deve respeitar a Lei NBR 16259, publicada em 2014 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Ela estabelece critérios técnicos e de segurança para avaliar o projeto. Os materiais utilizados precisam ser aprovados nos testes de resistência à corrosão, esforços repetitivos, pressão do vento e impactos.

A vedação com vidro também precisa seguir um padrão de abertura sendo deslizante, pivotante ou misto.

A necessidade de liberação por parte da prefeitura para o fechamento de varanda depende das normas adotadas por cada município. Contudo, antes de dar início a obra, é necessária a emissão de RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), específico para o envidraçamento da sacada. Neste caso, o documento deve ser emitido pelo o fornecedor dos materiais que serão utilizados.

Aumento do IPTU

O fechamento da varanda de um apartamento influencia, obviamente, na metragem da área construída do imóvel, podendo influenciar, também, no valor do IPTU.

Desta forma, é importante obter informações neste sentido junto aos órgãos municipais, haja vista que poderá ser necessário atualizar o cadastro do imóvel junto à prefeitura.

Leis municipais

É importante ressaltar que algumas cidades proíbem esse tipo de obra, impedindo que os condôminos fechem suas varandas. Portanto, o condômino que infringir essa norma, ficará sujeito a multas e sanções.

Em Belo Horizonte, por exemplo, é proibido o aumento da área construída de apartamentos. Assim, uma vez que o fechamento da varanda resulta no aumento da metragem do imóvel, o condômino fica impedido de realizar a obra.

Assembléia condominial

Caso não haja previsão sobre o fechamento de varandas no regulamento interno do condomínio e a prefeitura, por sua vez, também não estabeleça qualquer exigência relativa a essa obra, ainda assim é imperioso observar a legislação que trata sobre o assunto e submeter a questão à assembleia condominial.

Na assembléia deverão ser votadas as condições e exigências da obra, definindo os padrões necessários para que todos estejam de acordo com a realização da alteração.

Ainda que o fechamento de varanda seja considerado uma obra simples, é preciso estar atento a diversas questões e cumprir com todas as normas e exigências para garantir a segurança e evitar prejuízos com multas ou com o desfazimento da obra.

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